La bolla immobiliare c’è ma non si vede

La bolla immobiliare italiana esiste? sì o no? cercando informazioni mi sono imbattuto in questi due ottimi articoli sul sito far di conto

Il cementificio d’Europa alla resa dei conti
Il mattone italiano: Trilussa è tra noi

In particolare mi ha colpito l’affermazione secondo cui i dati sul mercato immobiliare italiano esistono, e sono magari pure pubblici, ma sono così frammentati che è impossibile farsi un idea precisa delle serie storiche.

Non sono affatto un complottaro ma devo ammettere che questa cosa ce l’ho sotto agli occhi da un po’. Del resto non si tratta di nascondere le fonti o di inventare dati falsi.. solo di sparpaglarli in modo che li veda solo chi li cerca e sa interpretarli.

Del resto non conviene a nessuno che l’opinione pubblica si spaventi facendo crollare i prezzi: non conviene agli operatori del settore, non conviene alle banche che finanziano i mutui e detengono in pancia un numero enorme di garanzie basate su palazzi sovraprezzati, e infine non conviene ai proprietari che vedrebbero sfumare il proprio investimento. Meglio cercare di imboccare una discesa lenta e graduale, ammesso che sia possibile.

Ho utilizzato le fonti indicate nei due articoli (che riporto qui sotto) per elaborare i dati e verificare la situazione della lombardia.

Le figure riportano il numero di compravendite (NTN, numero di transazioni totali) per capoluoghi e province della Lombardia (Monza pare ancora inclusa in Milano)(1).

Il numero delle transazioni è un buon approssimante dei prezzi di vendita, anche se quella dei prezzi potrebbe essere in ritardo di 1-2 anni.

Ho tenuto separata Milano perché l’ordine di grandezza è quasi 10 volte superiore.

I dati del capoluogo sono notevoli: dal 2004 al 2013 (ultimo dato disponibile) le transazioni sono crollate da 25’000 a 15’000, ma la cosa più impressionante è che non si vede quasi il picco del 2006: il trend decrescente è generalizzato.

Nota personale: io nel 2002-3 ero a Milano e cercavo casa, e mi sono visto i prezzi aumentare di una volta e mezzo nel giro di un anno, con mio grande scorno, quindi una delle ipotesi è che la bolla ci sia stata ma sia partita prima e sia durata più a lungo, quindi da questo grafico non si veda.

Milano, capoluogo

Milano, capoluogo

La cosa è ancora più evidente guardando gli altri capologhi: il picco è visibile nei centri più piccoli come Como, Varese, Crema .. mentre Brescia, la seconda città di Lombardia, presenta un perdurante trend al ribasso, e la situazione di Bergamo è poco chiara.

Lombardia, altri capoluoghi

Lombardia, altri capoluoghi

Il picco è invece nettamente visibile guardando tutte le province:

Lombardia, altre province

Milano, provincia

Lombardia, altre province

Lombardia, altre province

Che le due città si stiano spopolando, con gli abitanti che si trasferiscono verso zone più vivibili e meno care?

Una rapida occhiata a Wikipedia indica che Milano dal 2001 passa da 1,25 milioni a 1,2 milioni di abitanti, poca cosa rispetto allo sboom degli anni precedenti. A Brescia addirittura la popolazione appare stabile sui 190 mila abitanti.

La situazione resta dubbia: potrebbero essersene andati residenti non censiti, tipo lavoratori stranieri, e probabilmente la cosa ha a che vedere, soprattutto per Brescia con la deindustrializzazione, ma senza ulteriori indagini non posso concludere niente.

Resta comunque che il numero di compravendite si è dimezzato rispetto al periodo d’oro, e non si vedono inversioni di trend quindi sì, le case sono ancora sopravvalutate nonostante i prezzi siano scesi anche notevolmente.

Fonti:

  1. Agenzia delle entrate (è il catasto) – Compravendite immobili residenziali
  2. Agenzia delle Entrate – rapporto immobiliare 2014
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