La bolla c’è ma non si vede – 2

Il rapporto immobiliare 2014 dell’agenzia dell’entrate, uscito a maggio, è una vera miniera di informazioni riguardo all’andamento del mercato immobiliare.

Nel paragrafo 1 viene spiegato chiaramente che l’impennata dei prezzi è iniziata nel 1998, impennandosi tra il 2000 e il 2004 per tre fattori concomitanti:

  • l’alto tasso di risparmio delle famiglie italiane negli anni ’80 (20% circa) e 90 (sceso al 12% ma ancora elevato)
  • Il crollo dei tassi di interesse dovuto all’entrata nell’Euro.
  • i minori tassi di interesse e una maggiore facilità nell’accedere ai mutui.

In pratica, nei primi anni del 2000 le famiglie italiane avevano dei risparmi e li investivano in BOT. Quando i BOT hanno smesso di rendere, gli italiani sono passati al più sicuro (così dicevano) degli investimenti: il mattone.

In altre parole, nel 2000-2006 i prezzi impennanti delle case sono stati pagati bruciando i risparmi dei genitori e facendo debiti. Quei soldi, e quella situazione non torneranno.

Cito direttamente dal rapporto:

Nel 2006 si poteva prevedere senza dubbio una battuta d’arresto del ciclo espansivo in quanto i tassi di
interesse iniziavano ad aumentare ed il livello dei prezzi delle abitazioni, cresciuti rapidamente negli anni
precedenti (i prezzi sono incrementati in termini reali in un decennio di circa il 43%), riducevano l’accesso
delle famiglie al mercato residenziale. In effetti, ben prima della crisi economica dell’agosto 2008, il
mercato residenziale italiano aveva iniziato a ridursi: nel 2007 il numero di abitazioni compravendute si
contrasse del 7% rispetto all’anno precedente: era finito il ciclo espansivo e vi sarebbe sta
to un aggiustamento

Questa sotto è la figura dell’andamento tendenziale dei prezzi:

Variazioni % tendenziali trimestrali prez zi abitazioni (ISTAT)

Variazioni % tendenziali trimestrali prezzi abitazioni (ISTAT)

E qui torna l’argomento di ieri sul nascondere i dati, non falsificandoli ma rendendoli difficili dal leggere. Quello qui sopra è l’andamento tendenziale dei prezzi, cioé come variano gli aumenti o le diminuzioni da un anno all’altro (la derivata prima per intenderci). Visto così pare che ci sia un rallentamento vero?

Si ma i prezzi veri e propri come stanno andando? Come nella figura che ho ricostruito qui sotto:

andamento prezzi case

Andamento prezzi delle abitazioni

Fa un altro effetto visto così, vero?

Chiudo con l’mmagine che mi ha più impressionato per la sua crudezza. Non mi aspettavo qualcosa di tanto esplicito, forse c’entra il fatto che questa sezione è a cura dell’ABI.

In ogni caso, quello qui sotto è il rapporto tra il reddito disponibile delle famiglie e il costo delle case. Sembra fatta apposta per indicare di quanto il prezzo delle case debba ancora diminuire:

Reddito unitario delle famiglie e prezzo delle case (numeri indici; primo semestre 2004=100)

Reddito unitario delle famiglie e prezzo delle case (numeri indici; primo semestre 2004=100)

Dal 2004 il reddito delle famiglie non è cresciuto, nella lenta e sonnolenta stagnazione della nazione italiana. Il prezzo delle case invece è aumentato fino a un massimo del 30% (in media) e solo da un paio d’anni ha preso a scendere

In conclusione, la bolla c’è, eccome, anzi la cosa sorprendente è che le inerzie del sistema siano riuscite, dal 2006-7 a oggi a impedire un crollo, che invece si è finora avviato verso un graduale, costante piano inclinato.

In definitiva, dopo queste ricerche sono abbastanza restio a comprare casa di fronte alle prospettive di un ulteriore deprezzamento: l’unica cosa sensata sembra essere fare un offerta ridicola rispetto ai prezzi attuali e stare alla finestra per un paio di anni ancora.

Del resto questo è l’andamento dei prezzi secondo Eurostat:

Andamento dei prezzi residenziale (Eurostat)

Andamento dei prezzi residenziale (Eurostat)

Avete notato come dal 2010 l’andamento sia identico a quello del grafico che ho creato io qui sopra? E’ perché anche i dati di Eurostat vengono anch’essi dall’Italia, ma vengono pubblicati in modo più chiaro.

Fonti:

(1) Agenzia delle Entrate – Rapporto Immobiliare 2014

(2) Eurostat – Andamento dei prezzi residenziale italiano

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3 thoughts on “La bolla c’è ma non si vede – 2

  1. Grazie Mago, un post riflessivo molto interessante e ponderato. Non mi intendo molto di mercato immobiliare, però mi sembra che le tue considerazioni siano sensate.
    Forse, in effetti, parlare di vera e propria “bolla immobiliare” sarebbe esagerato (se si pensa alla bolla americana, tanto per dire). Sicuramente, come tu hai ben evidenziato, il mercato si è surriscaldato e ora sta tornando a livelli più coerenti, facendo attendere ancora una flessione nell’immediato futuro.

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  2. Ciao NB, diciamo che la cosa mi sta particolarmente a cuore per motivi personali, in questo momento. Gli indicatori per chi vende non sembrano favorevoli ma quello che preoccupa veramente è il futuro, vedi p.e. qui:

    http://www.immobiliare.it/mercato-immobiliare/Lombardia/Milano.html

    la verità vera è che si è immobilizzata una quantità di soldi insensata in immobili; quando gli imprenditori si lamentano di non riuscire ad avere credito penso che dovrebbero guardare anche qui.

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  3. Concordo. In teoria (ma molto in teoria) il mercato immobiliare dell’area milanese potrebbe però risentire favorevolmente dell’imminente Expo e quindi si potrebbe pensare di rivalutarne i numeri o le dinamiche rispetto alla situazione generale. Certamente, queste considerazioni saranno già state fatte da chi ha interessi nel settore.

    Gli imprenditori non hanno credito semplicemente perché non ci sono prospettive di vendita, langue la domanda aggregata. La liquidità c’è: la stessa BCE abbassa i tassi ma tu, se fossi una banca, presteresti a uno che probabilmente fallisce?
    E quale convenienza può avere lo stesso imprenditore a investire e produrre di più se poi nessuno compra?

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