La bolla c’è ma non si vede – 2

Il rapporto immobiliare 2014 dell’agenzia dell’entrate, uscito a maggio, è una vera miniera di informazioni riguardo all’andamento del mercato immobiliare.

Nel paragrafo 1 viene spiegato chiaramente che l’impennata dei prezzi è iniziata nel 1998, impennandosi tra il 2000 e il 2004 per tre fattori concomitanti:

  • l’alto tasso di risparmio delle famiglie italiane negli anni ’80 (20% circa) e 90 (sceso al 12% ma ancora elevato)
  • Il crollo dei tassi di interesse dovuto all’entrata nell’Euro.
  • i minori tassi di interesse e una maggiore facilità nell’accedere ai mutui.

In pratica, nei primi anni del 2000 le famiglie italiane avevano dei risparmi e li investivano in BOT. Quando i BOT hanno smesso di rendere, gli italiani sono passati al più sicuro (così dicevano) degli investimenti: il mattone.

In altre parole, nel 2000-2006 i prezzi impennanti delle case sono stati pagati bruciando i risparmi dei genitori e facendo debiti. Quei soldi, e quella situazione non torneranno.

Cito direttamente dal rapporto:

Nel 2006 si poteva prevedere senza dubbio una battuta d’arresto del ciclo espansivo in quanto i tassi di
interesse iniziavano ad aumentare ed il livello dei prezzi delle abitazioni, cresciuti rapidamente negli anni
precedenti (i prezzi sono incrementati in termini reali in un decennio di circa il 43%), riducevano l’accesso
delle famiglie al mercato residenziale. In effetti, ben prima della crisi economica dell’agosto 2008, il
mercato residenziale italiano aveva iniziato a ridursi: nel 2007 il numero di abitazioni compravendute si
contrasse del 7% rispetto all’anno precedente: era finito il ciclo espansivo e vi sarebbe sta
to un aggiustamento

Questa sotto è la figura dell’andamento tendenziale dei prezzi:

Variazioni % tendenziali trimestrali prez zi abitazioni (ISTAT)

Variazioni % tendenziali trimestrali prezzi abitazioni (ISTAT)

E qui torna l’argomento di ieri sul nascondere i dati, non falsificandoli ma rendendoli difficili dal leggere. Quello qui sopra è l’andamento tendenziale dei prezzi, cioé come variano gli aumenti o le diminuzioni da un anno all’altro (la derivata prima per intenderci). Visto così pare che ci sia un rallentamento vero?

Si ma i prezzi veri e propri come stanno andando? Come nella figura che ho ricostruito qui sotto:

andamento prezzi case

Andamento prezzi delle abitazioni

Fa un altro effetto visto così, vero?

Chiudo con l’mmagine che mi ha più impressionato per la sua crudezza. Non mi aspettavo qualcosa di tanto esplicito, forse c’entra il fatto che questa sezione è a cura dell’ABI.

In ogni caso, quello qui sotto è il rapporto tra il reddito disponibile delle famiglie e il costo delle case. Sembra fatta apposta per indicare di quanto il prezzo delle case debba ancora diminuire:

Reddito unitario delle famiglie e prezzo delle case (numeri indici; primo semestre 2004=100)

Reddito unitario delle famiglie e prezzo delle case (numeri indici; primo semestre 2004=100)

Dal 2004 il reddito delle famiglie non è cresciuto, nella lenta e sonnolenta stagnazione della nazione italiana. Il prezzo delle case invece è aumentato fino a un massimo del 30% (in media) e solo da un paio d’anni ha preso a scendere

In conclusione, la bolla c’è, eccome, anzi la cosa sorprendente è che le inerzie del sistema siano riuscite, dal 2006-7 a oggi a impedire un crollo, che invece si è finora avviato verso un graduale, costante piano inclinato.

In definitiva, dopo queste ricerche sono abbastanza restio a comprare casa di fronte alle prospettive di un ulteriore deprezzamento: l’unica cosa sensata sembra essere fare un offerta ridicola rispetto ai prezzi attuali e stare alla finestra per un paio di anni ancora.

Del resto questo è l’andamento dei prezzi secondo Eurostat:

Andamento dei prezzi residenziale (Eurostat)

Andamento dei prezzi residenziale (Eurostat)

Avete notato come dal 2010 l’andamento sia identico a quello del grafico che ho creato io qui sopra? E’ perché anche i dati di Eurostat vengono anch’essi dall’Italia, ma vengono pubblicati in modo più chiaro.

Fonti:

(1) Agenzia delle Entrate – Rapporto Immobiliare 2014

(2) Eurostat – Andamento dei prezzi residenziale italiano

La bolla immobiliare c’è ma non si vede

La bolla immobiliare italiana esiste? sì o no? cercando informazioni mi sono imbattuto in questi due ottimi articoli sul sito far di conto

Il cementificio d’Europa alla resa dei conti
Il mattone italiano: Trilussa è tra noi

In particolare mi ha colpito l’affermazione secondo cui i dati sul mercato immobiliare italiano esistono, e sono magari pure pubblici, ma sono così frammentati che è impossibile farsi un idea precisa delle serie storiche.

Non sono affatto un complottaro ma devo ammettere che questa cosa ce l’ho sotto agli occhi da un po’. Del resto non si tratta di nascondere le fonti o di inventare dati falsi.. solo di sparpaglarli in modo che li veda solo chi li cerca e sa interpretarli.

Del resto non conviene a nessuno che l’opinione pubblica si spaventi facendo crollare i prezzi: non conviene agli operatori del settore, non conviene alle banche che finanziano i mutui e detengono in pancia un numero enorme di garanzie basate su palazzi sovraprezzati, e infine non conviene ai proprietari che vedrebbero sfumare il proprio investimento. Meglio cercare di imboccare una discesa lenta e graduale, ammesso che sia possibile.

Ho utilizzato le fonti indicate nei due articoli (che riporto qui sotto) per elaborare i dati e verificare la situazione della lombardia.

Le figure riportano il numero di compravendite (NTN, numero di transazioni totali) per capoluoghi e province della Lombardia (Monza pare ancora inclusa in Milano)(1).

Il numero delle transazioni è un buon approssimante dei prezzi di vendita, anche se quella dei prezzi potrebbe essere in ritardo di 1-2 anni.

Ho tenuto separata Milano perché l’ordine di grandezza è quasi 10 volte superiore.

I dati del capoluogo sono notevoli: dal 2004 al 2013 (ultimo dato disponibile) le transazioni sono crollate da 25’000 a 15’000, ma la cosa più impressionante è che non si vede quasi il picco del 2006: il trend decrescente è generalizzato.

Nota personale: io nel 2002-3 ero a Milano e cercavo casa, e mi sono visto i prezzi aumentare di una volta e mezzo nel giro di un anno, con mio grande scorno, quindi una delle ipotesi è che la bolla ci sia stata ma sia partita prima e sia durata più a lungo, quindi da questo grafico non si veda.

Milano, capoluogo

Milano, capoluogo

La cosa è ancora più evidente guardando gli altri capologhi: il picco è visibile nei centri più piccoli come Como, Varese, Crema .. mentre Brescia, la seconda città di Lombardia, presenta un perdurante trend al ribasso, e la situazione di Bergamo è poco chiara.

Lombardia, altri capoluoghi

Lombardia, altri capoluoghi

Il picco è invece nettamente visibile guardando tutte le province:

Lombardia, altre province

Milano, provincia

Lombardia, altre province

Lombardia, altre province

Che le due città si stiano spopolando, con gli abitanti che si trasferiscono verso zone più vivibili e meno care?

Una rapida occhiata a Wikipedia indica che Milano dal 2001 passa da 1,25 milioni a 1,2 milioni di abitanti, poca cosa rispetto allo sboom degli anni precedenti. A Brescia addirittura la popolazione appare stabile sui 190 mila abitanti.

La situazione resta dubbia: potrebbero essersene andati residenti non censiti, tipo lavoratori stranieri, e probabilmente la cosa ha a che vedere, soprattutto per Brescia con la deindustrializzazione, ma senza ulteriori indagini non posso concludere niente.

Resta comunque che il numero di compravendite si è dimezzato rispetto al periodo d’oro, e non si vedono inversioni di trend quindi sì, le case sono ancora sopravvalutate nonostante i prezzi siano scesi anche notevolmente.

Fonti:

  1. Agenzia delle entrate (è il catasto) – Compravendite immobili residenziali
  2. Agenzia delle Entrate – rapporto immobiliare 2014